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17 de Outubro de 2019

5 dicas essenciais para arrematar imóveis em leilões extrajudiciais

Marcus Vinícius Vasconcelos Abreu, Advogado
há 4 meses

Meu nome é Marcus Vinícius Abreu e hoje vamos conversar sobre as 5 dicas essenciais para que você que está começando no mundo dos leilões e quer multiplicar seu patrimônio arrematando imóveis de forma simples e segura.

Essas dicas eu aprendi depois de vários anos auxiliando clientes a arrematar e também a não perder seus imóveis em leilões. Após ganhar muita experiência, eu resolvi investir meu próprio patrimônio no mercado de leilões, um lugar de ótimas oportunidades para conseguir elevados ganhos com riscos baixos.

Esclarecimentos

Antes de começarmos com as dicas é importante esclarecer as duas modalidades de leilão de imóveis existentes: o leilão judicial e o leilão extrajudicial.

O leilão judicial, em breves palavras, ocorre quando a justiça determina a realização do leilão por meio de um processo judicial, geralmente para pagar o débito de algum devedor.

O leilão extrajudicial, que ocorre por vontade do proprietário ou por

determinação legal, como é o caso dos leilões realizados pelos bancos em

contratos regidos pela lei da alienação fiduciária, os quais utilizaremos como referência para as dicas de hoje.

E aí, vamos para as dicas??

Primeira dica: Leia o edital atentamente

Bom, a primeira dica de hoje é a seguinte: Leia o edital de licitação por completo. Saber as regras do jogo, fará com que você esteja muito mais preparado para avaliar a viabilidade do leilão e definir um valor que possa trazer muita rentabilidade para você. O edital do leilão também possui todas as informações sobre o imóvel a ser leiloado, as formas de pagamento, o trâmite após a arrematação e todos os custos envolvidos. Os editais estão disponíveis nos sites dos bancos que realizam o leilão e também nos sites dos leiloeiros.

Segunda dica: Desconfie do valor da avaliação

Nunca confie no preço de avaliação do imóvel. As instituições financeiras, na hora de contratar a alienação fiduciária, estabelecem previamente o valor do imóvel para a venda em leilão caso ocorra o inadimplemento do devedor. Na prática, é bem provável que esse valor não corresponda mais ao valor real à época da realização do leilão. Então, fique ligado na hora de definir o seu preço!! Em um próximo artigo eu vou explicar direitinho como descobrir o preço real do imóvel sem precisar ter que pagar um corretor ou avaliador para isso.

Terceira dica: Verifique a existência de débitos

Verifique a existência ou não de débitos relacionados ao imóvel, e caso existam, verifique no edital quem é a pessoa responsável pelo pagamento desses débitos. Os débitos tributários podem ser verificados no site da fazenda do seu Estado, a partir do número de cadastro fornecido ali no edital de licitação. Já os débitos condominiais devem ser checados junto à administração do condomínio do imóvel, se for o caso.

Quarta dica: Verifique o estado de ocupação

Verifique o Estado de ocupação do imóvel e se é possível a visitação. É aqui que mora o maior perigo dos leilões extrajudiciais de imóveis. Em leilões da Caixa Econômica e de outros bancos, quando o devedor não paga os débitos do financiamento, ocorre a consolidação da propriedade do imóvel em favor do banco. No entanto, o devedor não é retirado do imóvel de imediato. A retirada poderá ocorrer de forma amigável ou mediante ajuizamento de ação judicial pelo arrematante. Além do mais, caso o contrato com o banco esteja sob discussão judicial, o devedor poderá conseguir uma liminar para não desocupar o imóvel até que haja a pacificação do conflito, o que pode demorar anos. Então, é importante que o investidor fique atento a isso e dê preferência aos imóveis desocupados.

Quinta dica: Defina previamente o valor do lance

Defina o valor máximo antes de iniciar os lances. A arrematação de um imóvel deve ser um processo racional visando a obter um preço bem abaixo do valor de mercado. Então, não podemos nos deixar levar pelo emocional e pela vontade de ganhar custe o que custar. E a melhor forma de mantermos a calma e deixar a emoção de lado é estabelecer a estratégia antes mesmo do início do leilão. Caso seu preço seja o melhor, parabéns, se não for, passe para o próximo leilão. Grandes oportunidades aparecerão.

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